Sinds 2013 is het provisieverbod opgeheven en halen de hypotheekadviseur hun inkomsten direct bij de consument door advies en bemiddelingskosten te rekenen. De kosten zijn nu transparant en inzichtelijk voor de consument. Dit heeft gezorgd voor toenemende concurrentie en voor scherpere prijzen waarbij consumenten veelal minder kosten betalen dan in het verleden.

Huizenkopers verbazen zich vaak over de tarieven van hypotheekadviseurs. Ten onrechte werd vaak gedacht dat de taak van de hypotheekadviseur beperkt bleef tot het adviseren en het in gang zetten van de acceptatie bij de bank. Langzaam wordt voor het grote publiek duidelijk dat er vele uren geïnvesteerd moeten worden vanaf het eerste kennismakingsgesprek tot de overdracht bij de notaris.

Wat kost een hypotheekadvies?

Daar is geen eenduidig antwoord op te geven, omdat de kosten sterk uiteen lopen. Ook kun je nog onderscheid maken tussen advieskosten en bemiddelingskosten. Om verwarring te voorkomen worden de kosten vaak onder één noemer geschoven, namelijk advieskosten. Er komen steeds meer online (execution only) aanbieders van hypotheken. De kosten voor het afsluiten van een hypotheek zijn bij deze partijen lager, maar er kan niet gesproken worden over advies en de risico’s zijn voor de consument.

Bij de reguliere veelal grote onafhankelijke tussenpersonen liggen de kosten voor een starter tussen de €2200,- en €3000,- per advies en bemiddeling. Doorstromers moeten al gauw rekening houden met een tarief vanaf €2800,- tot €3500,-.

Wat zijn de activiteiten van een hypotheekadviseur?

In eerste instantie lijken de kosten misschien hoog, maar niet als je ziet wat de hypotheekadviseur ervoor doet. De belangrijkste taak is het inzichtelijk maken van de financiële positie van de relatie. Het gaat hierbij niet alleen om het inkomen van nu, maar zeker ook het inkomen van later. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het inkomen na pensionering, maar ook wat er maandelijks nog binnenkomt bij het intreden van arbeidsongeschiktheid. Ook moet er rekening gehouden worden met toekomst plannen. Als er plannen zijn om eerder te stoppen met werken, moet het financieel wel haalbaar blijven.

Andere tijdrovende taken van de hypotheekadviseur zijn:

• Vergelijken van voorwaarden. Is een hypotheek bijvoorbeeld mee te verhuizen?
• Wensen van de relatie analyseren
• Beoordelen of de hypotheeklasten nog op te brengen zijn bij overlijden van één van de huiseigenaren
• Begeleiden van de hypotheek tot de overdracht
• Aanvragen en begeleiden NHG
• Beoordelen hoe het fiscaal zit met de oude hypotheek. Wat zijn de fiscale gevolgen?

Het provisieverbod heeft niet alleen maar voordelen

Het provisieverbod dat sinds 2013 geldt heeft de kosten van advies en bemiddeling transparanter gemaakt. Het grote nadeel is dat het aantrekkelijk lijkt om te besparen op advieskosten. Door het kiezen van execution only  kunnen er honderden euro’s bespaard worden. Wat consumenten zich onvoldoende beseffen is dat een besparing van een paar honderd euro niet opweegt tegen de kwaliteit van een goed advies.

Is de consument beter uit met het provisieverbod?

Dat is nog maar de vraag. De kosten zijn transparanter geworden. Dat is geen punt van discussie. De hoogte van de kosten is wel een probleem. Door de provisies werd er tot 2013 gemiddeld meer verdiend door hypotheekadviseurs, maar de consument ziet alleen maar de kosten die ze moeten betalen. Daar komt ook nog bij dat bijkomende kosten voor het kopen van een huis maar voor een klein deel mee te financieren zijn. Vanaf 2018 zelfs helemaal niet meer. Ook voor levensverzekeringen en arbeidsongeschiktheidsverzekeringen vormen de advieskosten een probleem.

Het provisieverbod is de onafhankelijkheid van de hypotheekadviseur zeker ten goede gekomen. Tot 2013 werden bij het advies alleen de geldverstrekkers betrokken waar provisieafspraken mee waren. Als hypotheekadviseur kun je nu echt kiezen voor de hypotheek die het beste bij de consument past. Ongeacht welke bank de hypotheek verstrekt. Dat is een zeer groot pluspunt.

Juul Dijkhuis
Financieel blogger