De ambities van het kabinet om per jaar 100.000 nieuwe woningen te bouwen is op korte termijn niet realistisch. Niet alleen het bouwen van de woningen zelf is tijdrovend, ook in de voorbereidende trajecten gaat veel tijd zitten.
Dat blijkt uit een recent gepubliceerd onderzoek, ‘Realistische verwachtingen voor de woningbouwproductie’ van Rabo Real Estate Finance. Meer nieuwbouw is nodig voor een meer evenwichtige woningmarkt, maar vanwege onder meer de lange doorlooptijd van nieuwbouwprojecten zijn deze aantallen voorlopig nog niet haalbaar, schrijven de onderzoekers.
Daarnaast worden de ambities bedreigd door capaciteitstekorten bij bouwers en gemeenten en door steeds veranderende regelgeving, voorschriften en bezwaarprocedures.
Lat hoog gelegd
De Rabobank-onderzoekers benoemen dat het op zich goed is dat het kabinet de lat hoog legt. Maar om in de buurt van die lat te komen, zullen dingen anders moeten dan in het verleden. De herintroductie van een minister voor Volkshuisvesting is volgens hen een goed begin. Deze en andere maatregelen leiden op termijn vast tot meer nieuwe woningen, maar de streefcijfers zullen vermoedelijk niet gehaald worden.
Tijdelijke woningen
Om de woningbouwproductie verder op te voeren zou er meer aandacht moeten zijn voor prefabricage, transformatie en tijdelijke woningen. Uit transformaties van kantoren, winkels en maatschappelijk vastgoed ontstaan volgens het CBS jaarlijks zo’n 10.000 tot 12.500 woningen.
Tijdelijke woningen hebben twee voordelen, waardoor ze veel sneller klaar kunnen staan. Er gelden minder ingewikkelde en tijdrovende procedures, waardoor de bouw sneller kan starten. Zo is een woonbestemming niet noodzakelijk en hoeven woningen niet altijd aan het bouwbesluit te voldoen.
Ook is de bouwtijd voor tijdelijke woningen een stuk korter. Het gaat immers vaak om modulaire prefabwoningen die te verplaatsen zijn. De ‘tijdelijke route’ biedt dus veel wettelijke mogelijkheden om veel sneller meer woningen te bouwen. Deze volwaardige woningen gaan een leven lang mee, maar zullen misschien wel één of twee keer van locatie veranderen, aldus het rapport van Rabo Real Estate Finance.
Slimmer omgaan met bestaande voorraad
Verder kunnen ook bestaande woningen beter benut worden. Koenraadt en Smit: “Waar naast transformatie meer aandacht voor zou moeten zijn, is hoe we slimmer omgaan met de bestaande woningvoorraad. Wanneer we stimuleren dat meer mensen gaan samenwonen, zijn er minder woningen nodig voor hetzelfde aantal mensen. Samenwonen wordt echter vaak fiscaal ontmoedigd. Zo worden alleenstaande 65-plussers gekort op hun AOW wanneer ze gaan samenwonen.
Ook thuiswonende meerderjarige kinderen hebben invloed op de hoogte van uitkeringen en toeslagen. Door slimmer om te gaan met de bestaande woningvoorraad, is wellicht minder nieuwbouw noodzakelijk. Dan halen we misschien de 100.000 niet, door het beter benutten van bestaande ruimte is dat dan ook niet nodig.”
Tekst gaat verder onder de grafiek
Bron: CBS, bewerking Rabo Real Estate Finance
In 2021 werden er 68.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd, minder dan in 2020 en 2019. Er werden 74.000 nieuwbouwvergunningen afgegeven, het hoogste aantal in meer dan tien jaar.
Ook woningcorporaties waarschuwden dat de nieuwbouwambities in gevaar komen, in hun geval door de schaarste aan betaalbare grond.
